Chuyên gia nói, đất dân sinh, đất nền dự án ở TP HCM hoặc tỉnh có thể cho lợi nhuận kỳ vọng vượt trội chung cư, nhà phố vùng ven nhưng cần đầu tư dài hạn.
Tôi 28 tuổi, đang làm trong mảng công nghệ thông tin, thu nhập mỗi tháng vào khoảng 90 triệu đồng. Hiện tôi thuê chung cư ở TP HCM, mỗi tháng mất khoảng 15 triệu đồng. Thêm khoản chi tiêu sinh hoạt, tôi dư khoảng 60 triệu đồng một tháng. Ngoài ra tôi có khoản tích lũy 2 tỷ đồng gồm tiền tiết kiệm và vàng. Hiện tôi còn độc thân và muốn đầu tư bất động sản, mục tiêu giữ tài sản trong 3-5 năm tới để đợi chu kỳ mới.
Mong chuyên gia tư vấn với tài chính như trên, tôi có thể đầu tư phân khúc nào để có lợi nhuận cao! Tôi cảm ơn.
Độc giả Tuấn Anh
Bất động sản khu Nam TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Chuyên gia tư vấn:
Bạn có nguồn thu nhập ổn định và tích lũy tài chính rất tốt. Để lựa chọn phương án đầu tư hiệu quả, tôi sẽ đưa ra một số đặc điểm của từng phân khúc bất động sản phù hợp với thông tin tài chính mà bạn cung cấp.
Về đầu tư chung cư ở TP HCM, theo thống kê của chúng tôi, biên lợi nhuận có thể dao động ở con số bình quân 8-13% một năm, vào những thời điểm thị trường bất động sản không có nhiều biến động. Đầu tư chung cư có thể mang đến chu kỳ lợi nhuận cao và ổn định trong 6 năm đầu sau khi dự án bàn giao. Lợi nhuận kỳ vọng này đến từ hai cấu phần là phần tăng giá và hiệu quả của việc cho thuê (thông thường cho hiệu suất cho thuê từ 4 đến 6% giá trị căn hộ).
Tuy nhiên, với khoản tích lũy 2 tỷ đồng, bạn chỉ phù hợp mua những chung cư đã cũ, thường trên 6 năm tuổi. Tuổi đời dự án càng cao sẽ khiến hiệu suất tăng trưởng về giá trị của căn hộ càng giảm. Nếu sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư mua chung cư mới, bạn nên cân nhắc kỹ vì nếu phân khúc căn hộ không đạt được mức tăng trưởng về giá như kỳ vọng, bạn sẽ rơi vào tính huống đầu tư một tài sản có tốc độ tăng trưởng không quá vượt trội so với lãi suất ngân hàng. Điều này có nghĩa khoản đầu tư của bạn không hiệu quả.
Về đầu tư nhà phố ở vùng ven, phân khúc này tăng trưởng bình quân 8-9% một năm và bền vững qua từng năm. Vì phục vụ nhu cầu ở thực nên tôi đánh giá rủi ro thanh khoản cũng như biến động giá trị không quá lớn. Ngoài ra, nhà phố cũng có thể mang lại hiệu quả cho thuê, tùy vào khu vực. Tuy nhiên, hiệu suất này so với căn hộ chung cư kém xa khá nhiều (nhà phố thường cho thuê được mức lợi nhuận khoảng 2-2,5% một năm tính trên giá trị căn nhà). Tuy nhiên, tương tự như căn hộ, khoản tiền tích lũy hiện tại của bạn chưa phù hợp với việc sở hữu phân khúc này, nếu sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư trong giai đoạn thị trường chưa hết khó khăn là điều cần cân nhắc kỹ.
Về đất dân sinh, đất nền dự án ở TP HCM hoặc tỉnh, đây là phân khúc có thể cho lợi nhuận kỳ vọng vượt trội so với hai phân khúc trên nếu đầu tư dài hạn. Lợi nhuận đầu tư có thể đạt bình quân 9-11% một năm với đất ở TP HCM và 12-15% một năm với đất ở tỉnh. Phân khúc này được nhiều nhà đầu tư lựa chọn vì số vốn ban đầu khá thấp. Nếu đầu tư trong dài hạn, bạn có thể tham khảo loại hình này. Nếu chọn mua đất ở TP HCM, bạn sẽ phải dùng đòn bẩy từ vay vốn ngân hàng, còn chọn lựa đất ở tỉnh bạn có thể hoàn toàn đầu tư từ tiền nhàn rỗi. Lưu ý nếu chọn đất nền, bạn cần nghiên cứu kỹ về điều kiện kết nối hạ tầng, pháp lý hoàn chỉnh, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trước khi quyết định đầu tư, bạn cần cân nhắc đến yếu tố đa dạng của danh mục. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính để mua một mảnh đất, căn nhà hoặc căn hộ chung cư có giá trị quá lớn sẽ khiến danh mục của bạn “cô đặc”, chỉ tập trung vào bất động sản với một tài sản duy nhất. Điều này làm cho danh mục đầu tư thiếu tính đa dạng, cân bằng về thanh khoản để tăng hiệu quả đầu tư và giảm thiểu rủi ro. Danh mục của bạn nên đa dạng nhiều tài sản, và cùng một tài sản bất động sản nên có nhiều phân khúc và vị trí khác nhau.
Ngoài ra, tôi cho rằng thời điểm đầu tư bất động sản phù hợp nhất là khi thị trường có những dấu hiệu đảo chiều rõ nét (dự báo là từ quý III/2024). Bạn có thể cân nhắc chờ đến lúc đó để có quyết định sử dụng đòn bẩy hiệu quả và giảm thiểu được rủi ro chôn vốn.
Ông Trần Minh Thuận
Phòng Bất động sản, Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT
