Nhà Ở Xã Hội Liên Tục Tăng Giá, Giải Pháp Nào Cho Người Thu Nhập Thấp?

Năm 2020, chị Trần Thị Hoa (hiện đang sinh sống tại chung cư HH Linh Đàm, Hoàng Mai) bán căn nhà ở xã hội tại phường Kiến Hưng (Hà Đông) với mức giá 970 triệu đồng căn 2 ngủ. Năm 2023, vợ chồng em gái chị Hoa tìm mua căn hộ để ở nhưng không tìm nổi dự án nào có căn 2 ngủ có mức giá dưới 1,5 tỷ đồng/căn ở khu vực phía Tây Hà Nội. Các dự án chung cư thương mại sơ cấp đang mở bán trên thị trường, mức giá thấp nhất là từ 45 triệu đồng/m2, còn lại đều từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Đáng nói, các dự án thứ cấp thuộc Hà Đông, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Cầu Giấy đã đi vào sử dụng nhiều năm, cũng tăng giá mạnh, đạt mức trung bình từ 45-60 triệu đồng/m2.

“Choáng” trước tốc độ tăng giá của căn hộ thương mại Hà Nội, chị Hoa khuyên em gái tìm mua nhà ở xã hội và hướng tới dự án mình đã từng ở do mức giá rẻ. Trước đó, cả hai chị em đều không có ý định mua dự án chị Hoa đã từng ở do vị trí xa trung tâm, nhà cũng đã cũ. Thế nhưng khi chị Hoa tìm hiểu lại giá cả nơi mình từng ở, chị tiếp tục “choáng” vì những căn diện tích chỉ khoảng 60m2 như chị từng ở và từng bán với giá chưa đến 1 tỷ đồng vào năm 2020 thì nay giá giao dịch trên thị trường thứ cấp là 1,8-1,9 tỷ đồng/căn. Theo lời hàng xóm cũ vẫn sinh sống tại đó thì giá này đã tăng trung bình 200 triệu đồng/căn so với 2 tháng trước. Từ chung cư thương mại đến nhà ở xã hội đều tăng giá mạnh khiến em gái chị Hoa tạm thời dừng việc tìm mua nhà, tiếp tục thuê và đợi dự án nhà ở xã hội mới mở bán với các chính sách ưu đãi về gói vay.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn thời điểm đầu năm 2024 ghi nhận, một loạt dự án nhà ở xã hội ở Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới so với hai tháng trước đó. Đơn cử, nhà ở xã hội Rice City ở Long Biên, tháng 11/2023, giá chào bán căn 2 ngủ ở mức 2,1-2,2 tỷ đồng/căn thì từ cuối tháng 12 đến nay, giá chào bán là 2,3-2,4 tỷ đồng/căn. Đáng nói số lượng căn chào bán trên thị trường chuyển nhượng rất ít, người mua gần như không có nhiều lựa chọn về giá nếu tìm mua căn hộ tại dự án này. Dự án nhà ở xã hội Hope Residence (Long Biên) cũng tăng từ mức 1,9-2 tỷ đồng/căn 2 ngủ tháng 11/2023 lên mức 2,1-2,3 tỷ đồng/căn. Cũng chưa đầy 2 tháng cuối năm, dự án nhà ở xã hội Thạch Bàn (Long Biên) tăng từ mức 1,8-1,9 tỷ đồng/căn 2 ngủ lên mức 2,1-2,2 tỷ đồng/căn.

Tại quận Hoàng Mai, dự án nhà ở xã hội @Homes cũng ghi nhận mức tăng trung bình 150 triệu đồng/căn trong hai tháng cuối năm. Cùng biên độ thời gian, dự án nhà ở xã hội Rice City Linh Đàm tăng từ 2,1-2,3 tỷ đồng/căn 2 ngủ lên mức 2,3-2,5 tỷ đồng/căn. Nhà ở xã hội Đồng Mô Đại Kim tăng lên mức 2,2-2,3 tỷ đồng/căn 2 ngủ so với mức giá 1,9-2 tỷ đồng phổ biến vào tháng 10/2023. Mức tăng giá tương tự, dao động từ 150-300 triệu đồng/căn chỉ trong vòng hơn 2 tháng cuối năm cũng được ghi nhận tại nhiều dự án nhà ở xã hội khác thuộc Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoài Đức.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết nguồn cung phân khúc nhà ở bình dân liên tục sụt giảm mạnh. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) trên tổng nguồn cung nhà ở liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023. Sản phẩm chính của thị trường là nhà ở trung cấp và cao cấp. Trong khi đó, nhu cầu mua nhà ở thực tập trung ở phân khúc bình dân và luôn dẫn đầu trong cơ cấu nhu cầu nhà ở với tỷ trọng 80%.

Ông Đính cho rằng trước thực trạng nhà bình dân đang dần biến mất, giá căn hộ không ngừng leo thang, để giải quyết bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp, bên cạnh việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, cần đẩy mạnh phát triển nhà ở vừa túi tiền. Bởi nhà ở xã hội do tính chất của loại hình và các quy định của luật, không phải ai cũng đủ điều kiện để mua. Khác với nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân, hướng tới nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình và cận trung bình, có tích lũy ở mức nhất định, ở các đô thị lớn.

Ông Đính nhấn mạnh, nhà ở “vừa túi tiền” là giá nhà ở mức hợp lý – mỗi hộ gia đình có thể cân bằng giữa chi phí nhà ở và các chi phí sinh hoạt khác trong phạm vi thu nhập. Theo kinh nghiệm đánh giá về khả năng chi trả nhà ở tại nhiều nước trên thế giới, nhà ở vừa túi tiền là nhà ở mà chi phí nhà cửa chiếm không quá 30% tổng thu nhập của hộ gia đình.

Như vậy, theo ông Đính, với một hộ gia đình có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, 30% chi phí này tương đương với khoản tích lũy khoảng 100 triệu đồng/năm thì nhà ở vừa túi tiền có mức giá khoảng 2 – 2,5 tỷ đồng/căn hộ. Thế nhưng thực tế hiện nay, rất khó để có phát triển được các dự án căn hộ có mức giá thuộc khoảng trên, đặc biệt là tại 2 đô thị đặc biệt có nhu cầu nhà ở cao. Tuy nhiên, khó không có nghĩa là không thể. Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường, loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ phát triển.

Về phía Nhà nước, cần đưa ra định nghĩa chính thức về nhà ở vừa túi tiền; nghiên cứu các cơ chế, chính sách ưu đãi dành riêng cho nhà ở vừa túi tiền với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nguồn cung phân khúc này, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình. Các chính sách bao gồm tín dụng ưu đãi dành riêng để tăng “sức mua” hay tăng mức thuế đối với căn nhà thứ hai, thứ ba để giảm động lực đầu cơ, và tiền thuế có thể được quay vòng về hỗ trợ các đối tượng có nhu cầu thực sự; hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc phát triển, vận hành các dự án hạ tầng xã hội…

Bên cạnh đó, ông Đính nhấn mạnh, Nhà nước cần tăng cường đầu tư, mở rộng hạ tầng giao thông kết nối. Khi khoảng cách không còn là vấn đề cần cân nhắc khi mua nhà thì xu hướng dịch chuyển từ khu vực lõi trung tâm sang ven đô là tất yếu. Việc nghiên cứu, học tập kinh nghiệm của các quốc gia đi trước cũng là một trong những giải pháp để có thể rút ngắn quá trình phát triển và sớm đạt được mục tiêu đề ra.